קרקע חקלאית

קרקע חקלאית

קנייה ומכירת קרקע חקלאית היא אחת העסקאות המשתלמות ביותר כיום.קרקע חקלאית הינה קרקע המשמשת רק לשימושים חקלאיים בלבד.
לכן שוויה נמוך מערך קרקע אחרת בשוק.לכן ההשקעה בה טובה יותר.בעתיד יתאפשר בעזרת אישורים מיוחדים להפשיר אתת הקרקע,
ולשנות את יעודה לקרקע לבנייה לצרכים אישיים או לקרקע שתניב תשואה בעתיד.תהליך זה יכפיל את ערכה של הקרקע פי כמה.

מה מומלץ לבדוק לפני רכישת קרקע חקלאית?

סוג בעלות קרקע-קרקע הנמצאת בבעלות מינהל מקרקעי ישראל,הפשרתה תתפשר רק באישור אותו המנהל.
בעת הפשרת הקרקע אם קרקע חקלאית עדיין בבעלות המנהל,היא חוזרת לאותו גורם והחוכר מקבל פיצוי כספי חלקי בלבד.
בשל כך השקעה בקרקע פרטית עדיפה בהרבה.
כי הרווח וההשתלמות בהשקעה בקרקע פרטית תניב תוצאות יפות יותר במקרה מסוג זה.

ייעוד הקרקע-ייעוד הקרקע הינו גורם חשוב מאד.כי זה גורם שקובע עד כמה הסיכוי להפשרת הקרקע גבוה.
קרקע המיועדת למטרת שמורת טבע או למטרת גן לאומי סיכוייה להפשרה נמוכים מאד.
עם הקרקע תהיה מיועדת למשל לעסק או למטרת בנייה אפשרית בעתיד שתועיל לפיתוח סיכוייה להפשרה גבוהים בהרבה.

סמיכות לשטח מבונה-בהתאם להנחיות תמ”א 35 קיימת עדיפות להפשרת שטחים הצמודים לשטחים מבונים.
מטרתה של תכנית זאת הוא לאפשר על שמירת שטחים ונופים בעתיד הרחוק.

אילו מיסים ותשלומי חובה חלים בעד רכישת קרקע חקלאית?

במידה ורכשתם קרקע חקלאית חשוב לזכור שיש גורמים אשר אנו מחוייבים לשלם בהם בעת ביצוע העסקה.

אחד הגורמים האלו הוא המס.המס המשולם הוא 5% ממחיר העסקה.
מס שבח המוטל על רווח המכירה.
ועלויות הפיתוח,עלויות הפיתוח נקבעות על ידי הרשות המקומית,
במידה ואלו עלויות של הרחבת אזור המחייה הם יהיו נמוכות מעליות של בניית אזור מחייה חדש.

תשואה עתידית

במידה והחלטתם לרכוש קרקע חקלאית,הרווח העתידי שתוכלו להניב יהיה פי כמה וכמה ממחיר ההשקעה ששילמתם על קרקע חקלאית.
במשך השנים קרקע חקלאית שרכשתם מתייקרת.בשל מיקומה ולפי שטחה.
בהמשך השנים במידה ותשיגו אישורים והקרקע תגיע למצב הפשרה.קרקע חקלאית זאת תהיה נגישה לבנייה ובשל כך תתייקר פיי כמה וכמה.

איך מפשירים קרקע חקלאית?

במידה ורכשתם קרקע חקלאית והינכם רוצים לקבל היתר בנייה לבניית בית חלומותיכם או למטרת בניית עסק או תכנון עתידי אחר,דעו שתצטרכו לפנות ל3 גורמים על מנת לקבל אישור.לרוב האישור מתקבל ללא בעיות ואז קיים חיסכון בבניית הבית או המטרה לשמה אתם בונים.
בשל יוקר הדירות בארצנו,רכישת קרקע חקלאית נהיה טרנד דיי נפוץ בשל עלויות נמוכות פי כמה וכמה,
ובשל הכנסת רווחים עתידיים הכפולים מסכום ההשקעה.על מנת להפשיר את הקרקע תצטרכו לעבור דרך הגורמים הבאים-

וועדה מקומית לתכנון ובנייה-וועדה זו מנוהלת ונמצאת תחת פיקוחה של משרד הפנים.הועדה המקומית מוסמכת לאשר תוכניות בניין ולהעניק היתרי בנייה.
הוועדה אינה מוסמכת לאשר הפשרת קרקע אך היא מוסמכת לבחון את התכנית להפשרת הקרקע.
על מנת לקבל היתר בנייה.הוועדה המקומית רשאית להחליט עם לאשר את התכנית או לדחות אותה,במידה והתכנית מאושרת,
הוועדה המקומית מעבירה אותה לגורם הבא.הוועידה המחוזית.

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה-משרד זה גם מנוהל ומפוקח תחת משרד הפנים.
על מנת שהוועידה המחוזית תאשר את הפשקת הקרקע החקלאית,
על התכנית לעמוד על העקרונות התכנוניים המנוסחים בתוכנית המתאר המחוזית הרלוונטית ובתוכניות מתאר ארציות רלוונטיות.
לדוגמא-תוכנית המתאר הארצית 35 (תמ”א 355)

לוועדה אין שום סמכות לחרוג מכל חוק על מנת לאשר את הפרשתה של קרקע חקלאית.

במידה והוועידה נתנה את אישורה התכנית עוברת לשלב הנקרא הפקדה.
היא מפרסמת את פרטי התכנית לאזרח הרחב וקוראת לשמוע דעות,כגון התנגדות,דעה ועוד.בסוף שלב ההפקדה,
שבדרך כלל לוקחת כמה חודשים בודדים.במידה והתקבלו התנגדויות וכו תדעו שאתם יכולים לערער עליהם. בפני וועדת ערר הפועלתת צמוד לוועדה מחוזית בכל אזור.

המועצה הארצית לתכנון ובנייה-המועצה הארצית היא הגורם הכי גבוה בכל מה שקשור להסכמי בנייה.
בראש המועצה עומד שר פנים ו32 חברי מועצה.המועצה הארצית עוסקת בניסוח תוכניות מתאר ארציות בנושאים שונים ומגישה אותןן לאישור הממשלה.
הגורם דן באופציית הפשרת הקרקע. בצמוד לתמ”א 355.ובודקת האם השטח מיועד לפיתוח עירוני כל שהוא בעתיד או תעשייה ומסחר.

*הקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית