כפר גנים

עיקרי החלופה כפר גנים פרויקט נדלן 2.1 רקע כללי:
במרחב בקעת אונו תתגורר בשנת היעד – 2020 – אוכלוסיה של כ- 190,000 נפש
(תוספת כ- 80,000 תושבים לאוכלוסיה הנוכחית) פרוט מוצג בפרק 3 להלן.
החלופה הנבחרת מציגה תמונת עתיד של האוכלוסיה הצפויה ומבטאת את פרישתה במרחב בריבוי מתחמים, גיוון והטרוגניות של זכויות בניה והדגשים כפר גנים פרויקט נדלן.

כפר גנים

בתוכו ניתן לזהות 4 מתחמים מוגדרים רציפים הבולטים בשונותם ביחס לשאר המרחב:

א. מוסדות ארציים: במרחב התכנית (בי”ח תל השומר, בסיס קליטה ומיון תל השומר) ובסמוך לה (אוניברסיטת בר אילן)

ב. רצועת אזורי תעשיה/תעסוקה בחלק הדרומי של המרחב. חלקם קיימים (אור יהודה, יהוד)
וחלקם עתידיים (שוק סיטוני, אור יהודה, יהוד)כפר גנים פרויקט נדלן

ג. מרחב פתוח במזרח (היום שטחי עיבוד חקלאי, בעתיד גרעין לאזור נופש מטרופוליני)

ד. ליבת המרחב – פיתוח לצד ציר 461 – דרך פרברית מהירה.
שני המתחמים הראשונים קיימים כבר היום באופן מלא ו/או חלקי.
המתחם השלישי מאופיין בעיקרו כמרחב פתוח וגם לאחר מימוש מתחמי בינוי מוצעים, עיקר שטחיו ישארו חקלאים / נופשיים.
הפיתוח המוצע במתחם הרביעי עדיין תיאורטי,

ולמרות פיצולו הרב (מדובר ב- 6 מתחמים / קטעי פיתוח עם שייכות מוניציפלית נפרדת,
בעלי זכויות בקרקע שונים ומובילי תכנון ומוסדות תכנון נפרדים),
טמון בו הסיכוי למצות לטובת כל ישובי האזור את היתרון לגודל, ולהשגת ספי כניסה ציבוריים ועסקיים.
בכך תהיה תרומה ממשית לאטרקטיביות העתידית שלהם.

לחילופין קיים הסיכון שביצוע המתחם ישתבש, ישרת רק את הישוב הבודד הסמוך
והכאוס הפוטנציאלי של המרחב יתממש ויווצר מצרף אקראי של מתחמי פיתוח.

מכאן החלופה המוצעת נותנת חשיבות מיוחדת להכוונת הפיתוח הכוללני של מתחם זה וקובעת כפי שיפורט להלן,
כללים משותפים לעיצוב פיזי של הליבה.
מפה מס’ 1 להלן ממחישה באופן סכימטי וב- 3 חתכי הגדרה שונים את הארגון המרחבי הנוכחי – לפי נתוני 2000,
והמוצע בשנת היעד 2020.

12 2.2 הגדרת שימושים מעורבים: מרחב בקעת אונו הנוכחי מציג הגדרות סטטוטוריות חד משמעיות למתחמי פיתוח:
מגורים, תעשיה, מוסד אזרחי וכו’.
התכנית מעודדת עירוב שימושים באזורי הפיתוח העתידיים ומגדירה מונחים כדלקמן:
2.2.1. אזור מעורב – ערוב שימושי מגורים, תעסוקה, מסחר ושירותים.
רמת אינטנסיביות הפיתוח (צפיפות, גובה וכו’) והיחס המומלץ בין השימושים השונים תוגדר לכל מתחם בנפרד עפ”י מערכת שיקולים שיפורטו בהמשך.
2.2.2. אזור מעורב (מוטה מע”ר) – אזור מעורב בתוספת מוסדות תרבות, שרותים אזרחיים ועיסוקיים, ומתקני תחבורה ברמה אזורית.

אזור זה יוגדר במרכז הכובד העתידי של המרחב לאורך ציר 461 ובסמוך לצומת סביון, וייקרא להלן הליבה:מוקדים 2.3 2.3.1.
ליבת האזור – מוקד ליניארי – צומת סביון/ציר 461 משודרג : העדפת החלופה המרוכזת כתומכת פיתוח בליבת האזור כפר גנים פרויקט נדלן: דינמיקה להווצרות ענין בשיתוף פעולה מוניציפלי לטובת פיתוח משאבי האזור.
(תאור ואפיון הליבה מפורט בנפרד בפרק 6 להלן). 2.3.2. מוקדים היקפיים מעורבים : דופן צפונית : מתחם פסגת אונו/קרקעות פ”ת.

דופן מערבית :
מתחם צומת בר אילן/סביבות כפר אז”ר. 2.3.3. מוקדים היקפיים תעשיתיים/תעסוקתיים: דופן דרומית : שוק סיטוני / א.ת. אור יהודה/ א.ת. יהוד דרום.

דופן מזרחית :
א.ת. יהוד מזרח : מקומיים מוקדים .2.3.4 חיזוק ושדרוג המוקדים המקומיים בישובים קרית אונו, גני תקוה, אור יהודה ויהוד. 2.4 שטחים ירוקים: 2.4.1.

אזור נופש מטרופוליני :

בטווח התכנון (עד 2020): %15 יוקצו לבניה. %20 יוקצו לפארקים (אזור נופש).
יתרת השטח בטווח התכנית ישמר כחקלאי. אופציה חלופית מוצעת
ביצוע הליך מיצוי משאב קרקע – כרית מרבצי חול ושיקומם לטובת פיתוח שטחים נוספים של פארק מטרופוליני – פירוט ניתן בסעיף.8.5 להלן.
:עירוניים פארקים .2.4.2 השלמת מכסות של פארקים לכל ישובי הבקעה והבטחת התהוות של פארקים עירוניים בהיקף של 100 דונם לפחות לישוב.
באזור מחנה תל השומר המתפנה יינתן שטח פארק גדול עירוני ככל האפשר לטובת קרית אונו.
:ירוקים צירים .2.4.3 אלמנט שמבטיח רציפות מסדרונות ירוקים לאורך ולרוחב האזור.
הבטחת נגישות קלה מכל אזור.

ביטוי מיוחד יינתן לציר רוחב ירוק במקביל לפתוח לצד כביש 461.
איילון נחל .2.4.4 כציר ירוק מועדף שגובל באזור כפר גנים פרויקט נדלן התכנון בדרומו.
(פירוט מערכת השטחים הפתוחים ניתן בפרק 7 להלן). 2.5 תחבורה ופיתוח נילווה: התחבורה מהווה שכבה תכנונית מרכזית ומוצגת גם כמנוף פיתוח וגם כמקור של הפרה סביבתית.
נושא זה על שני היבטיו עלה הן מצד חברי המנהלת, הן מצד ראשי ומהנדסי הרשויות והן מצד התושבים.
זהו נושא חוצה גבולות מוניציפליים ומחייב השגת הסכמה רחבה מנקודת מבט מקצועית גרידא (משרד התחבורה ומע”צ),
מנקודת מבט פוליטית (הרשויות המקומיות) ומנקודת מבט יזמית (פרטית וציבורית), כדי להבטיח שהתכנון במרחב יהיה בר מימוש.

אולי מעניין אותך לקרוא גם בנושא הבא>>> פארק הייטק באשדוד

המתווה התכנוני של רשת הדרכים כפי שהתגבש חיוני כדי לאפשר את מימוש
הפיתוח המוצע באופן אופטימלי על רקע נתוני בינוי קיימים ותכניות מאושרות כפר גנים פרויקט נדלן,
זיהוי ואפיון מתחמי הפיתוח העתידיים (הליבה, אזורי תעסוקה, אזור נופש מטרופוליני וכו’) ומיקום קרקעות לא מתוכננות מאידך.
הערות ועמדות הישובים הציגו חילוקי דעות מהותיים במיוחד לגבי מיקום שני תוואים שמבחינת צוות התכנון חיוניים ביותר בתבנית התכנונית של המרחב:

ציר אורך מערבי וציר אורך מזרחי. בה בעת הצוות משוכנע שללא השגת הסכמות בין הרשויות, לא ניתן יהיה לממש את התכנית כמכלול שלם!

כנובע מכך, הוצע ע”י הצוות כלי ישים למימוש מתחמי פיתוח בכפוף לפיתוח מערכת תחבורתית הולמת (פרק 5 להלן)
ומתכונות לשיתוף פעולה מוניציפלי (פרק 11 להלן). להלן עיקרי ההיבטים התחבורתיים: : 461 כביש .2.5.1 −כפר גנים פרויקט נדלן,
העדפת התואי הצפוני בהתנית קירוי משמעותי באזור צומת סביון: יצירת “ככר העיר” − במתחמים הצמודים לתואי החשוף יפותחו תעסוקות.

− במתחמים הצמודים לתואי המקורה יפותחו מוסדות ציבוריים (ובנוסף בצמוד לפארק האורכי) − רכבת קלה תעבור לכל אורכו. 95R6211# 14 2.5.2.
ציר לוי אשכול: חשיבותו בקישור בין מוקד צומת סביון ומוקד פסגת אונו יינתן בו דגש לתחבורה ציבורית . 2.5.3. דרכים עורקיות מטרופוליניות
/ ראשיות: בתכנית כלולות 3 דרכים עורקיות חדשות: דרכי עורק מטרופוליניות אורכיות (צפון- דרום) בחלק המערבי ובחלק המזרחי ודרך עורק ראשית רוחבית

(מערב- מזרח) –

ציר רוחב בעל חשיבות מרכזית לפיתוח ומימוש החלופה. מחייב פתרון מוסדר עם הצבא/ משרד הבטחון בקטע שחוצה את מחנה תל השומר.
(ע”י מנהור?) 2.5.4. מערכת הסעת המונים: מימוש התכנית במתכונת הפרוגרמטית המוצגת (פרק 3 להלן) מעודד קידום ופיתוח מערכת הסעת המונים.
במידה ומערכת שכזו לא תתממש בטווח התכנית יידרש צמצום בהיקף האכלוס בכך שלא יעלה על 165,000 תושבים בשנת היעד כפר גנים פרויקט נדלן (כ- 52,000 יח”ד)

וכן בהיקף שטחים לתעסוקה – פרוט מוצג .להלן 6 ,5 וטבלאות 5.2.3 בסעיף (תאור נוסף של מערכת התחבורה ניתן בפרק 5 להלן ופרוט מלא בחלק ב’ של תכנית האב).
2.6 חיזוק ישובים: :יהודה אור .2.6.1 − UPGRADE ע”י פיתוח “ככר העיר” בצומת סביון. − פעולות פינוי- בינוי בישוב הקיים. − משיכת אוכלוסיה חזקה בחטיבת הקרקע שתתפנה מצפון לכביש 461.
:יהוד .2.6.2 − פעולות פינוי- בינוי בישוב הקיים. − משיכת אוכלוסיה חזקה למתחם חדש – גני יהודה. − הבטחת מעטפת ירוקה סביב הישוב הקיים (לשמירת יתרון נוכחי של נגישות קרובה לדופן ירוקה.

למניעת רצף בנוי מצומת סביון עד כביש 40, וליצירת מקום “מפגש” בין אוכלוסיה קיימת ואוכלוסיה עתידית).
עיבוי מסויים של בניה איכותית קיימת במזרח הישוב ע”י הוספת כ- 500 יח”ד צמודות קרקע ממזרח לשכונת קרית ביאליסטוק.
לחיזוק אטרקטיביות המגורים במתחם זה, מוצע כי בסמכות מוסד תכנוני לאשר תכנית עם צפיפות בניה נמוכה מהמקובל למגורים באזור זה.
95R6211# 15 מובהר כי תנאי לבינוי באזור זה הוא קיום בדיקות של השפעות ומגבלות סביבתיות (סמיכות לכבישים ארציים, נתיבי תעופה מתוכננים והשפעות מפעלי תעשיה).

2.7 אינטנסיביות בפיתוח של אזורים מעורבים ומתחמים אחרים: בכל מתחם ואזור ועל בסיס הפרוגרמה (מפורטת בפרקים 4+3 להלן).
מוגדרת אינטנסיביות פיתוח עפ”י מערכת שיקולים כמפורט להלן: − איזון אזורי הבניה עם שטחי ירק, בדגש איזון של מתחמי מגורים ומתחמים מעורבים הכוללים מגורים
ביחס למשטחי ירק וצירים ירוקים הן ברמה המקומית והן ברמה האזורית. − עיצוב אורבני ומגבלות גובה (הגבלות נתב”ג) .
הפרוגרמה המוצעת מתייחסת למדרג המשתנה של מגבלות הגובה באזור התכנון החל מגובה המישור האופקי ועד רום המישור המשופע של מגבלות נתב”ג ועד כפר גנים פתח תקוה.

− רגישות המערכת התחבורתית עפ”י המודלים –

בהתאם לבדיקות המודל התחבורתי מוצעת הפרוגרמה,
הן לשימושי מגורים והן לשימושי תעסוקה בשתי מתכונות : עם מערכת הסעת המונים וללא מערכת הסעת המונים.
− ההשתלבות הקהילתית בכפר גנים פתח תקוה – פרישת פרוגרמת השימושים נעשתה בתאום עם המבנה הקהילתי הקיים הפיזי והחברתי.
− השתייכות מוניציפאלית – איזון הפרישה הפרוגרמתית תוך שמירת איזון בין הרשויות המקומיות במרחב.
2.8 שילוב התניות פתוח,
שלביות פיתוח ותכניות נושאיות ומקומיות: הרחבת מושגי התכנון כך שיכלול אלמנטי פיתוח בתחום הפיזי: 2.8.1 ברמת תכנית האב:
שלביות פיתוח, התניות פיתוח בין פתוח דרכים אזוריות ופתוח מתחמי הבינוי.. − שיתופי פעולה בין הרשויות המוניציפליות לאפשר מימוש הפיתוח בכפר גנים פתח תקוה.
2.8.2 ברמת תכנית המתאר: − אזורי הפעלה לאופק תכנוני קצר (5 עד 10 שנים). − אזורי שינוי מדיניות. − תכניות אזוריות נושאיות.
− גמישות תכנונית מובנת בתוך מסמך המדיניות. − הנחיות להכנת תכניות אזוריות ומקומיות. − מנגנון בחינה והערכה של השגת מטרות התכנון ועדכון תכנון בהתאם..

*הקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית